42号公寓与青年乐巢：城市更新的民间想象

住户在公寓里开音乐会，表演者身后是公寓里独具特色的“汽车牌”墙。图片来自深圳新闻网

42号公寓的“指纹识别”门禁。 深圳晚报实习生 黄艺琳 摄

深圳晚报实习记者 张小莲

三十六年间，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设的奇迹，但也比其他城市更早面临土地资源紧缺问题。

目前，深圳每年新增建设用地配额不足6平方公里，而大量因产业升级而淘汰的物业资源却长期处于闲置状态。

在深圳，至少有800万常住人口租房生活，有700万人居住在城中村。

现在，有一群创业者将目光瞄向了城中村旧改，他们化腐朽为神奇，将“脏乱差”摇身一变为“高大上”。

他们想证明，除了推倒重建，城市更新还有另一种可能；除了居住之外，公寓还可以重新连接起人与人。

当然，他们还有一个更大的野心——在城中村里造一个“乌托邦”出来。

青年乐巢

来深圳工作一年，陈丽搬了6次家。

就职于一家知名互联网企业的陈丽，在深圳的第一个落脚点，是一张600元的床位。那是一个四室一厅的公寓套房，每间房有四个床位，总共住了16个人，“什么样的人都有”，男女共用一个厕所，“特别脏”。第一个月的工资一发下来，她就迫不及待地逃离了那里。

之后她又分别住过小隔间、廉租房、小区房以及农民房，每一次搬迁，大多是因为经济条件有所改善，但最近的一次，却是因为她再也负担不起“涨得比工资还快”的房租了。

她与两位同事在南山区华联花园合租了两室套房，住了不到两个月，房租从3800元涨到4800元，她住的次卧从1500元涨到1900元。一千九，已占去她工资的三分之一。

“深圳的房价简直疯了！”陈丽感到心累。她不得不搬离，从南山搬到了龙华民治，房租减少了三分之一，上班的时间成本增加了三倍。

来自青年生活方式租房平台合屋的调查数据显示，刚来深圳的年轻人具有相当高的搬家频率，第一年平均两次，第二年可能超过两次，第三年才开始慢慢稳定。

“但凡来深圳打工的人，基本都住过城中村。在某种程度上，我们要感谢城中村这样的存在，无论是什么人，都可以在这里找到立身之地。”合屋创始人兼CEO罗凤鸣表示，但“脏乱差”的居住环境始终是城中村无法回避的问题。

2016年4月，罗凤鸣联合深圳市关爱办、窝巢梦公寓等20多家品牌公寓共同发起“青年乐巢计划”。这是一项持续性的城市公共行动，旨在在不破坏原有生态结构的基础上，将市场上的老旧

长租公寓

又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场的新兴行业，公寓运营商倾向于把一栋楼整租下来，按照年轻人的喜好重新装修设计再租出去，租期一般为一年。

闲置物业进行重新设计改造，优化内部空间，再生为符合现代生活方式的长租公寓，从而提升城市青年的租住质量。

“让租房这件事情，变得更有尊严。”罗凤鸣发起青年乐巢计划的初衷，就是希望每一个来到深圳的优秀青年可以获得更好的租住环境和生活质量。

城市更新与柔性改造

窝巢梦公寓创始人兼CEO陈昊是青年乐巢计划的发起人之一。几个月前，他看中了光明新区一栋废弃的制衣厂宿舍楼，该厂始建于1986年。

在深圳，具有30年历史的工业建筑已不多见，“非常破，但是有很强烈的历史痕迹在里面。”陈昊初见这片厂房时便当即决定拿下。

不久后，这栋荒废的厂房开始恢复往日的活力：一间不足16平方米的小房子，同时容纳着卧室、客厅、厨房、卫生间、办公区五个功能空间，配置了高架床、沙发、茶几、电视、书桌等十几样家具后，还能再放辆自行车而不显狭促，俨然一个复古工业风的小户型公寓模样。置身其中，很难让人把它和门外那块掉了漆的旧门牌联系在一起，唯独门牌上两行繁体大红字，泄露了它的本来面目：公明工业总公司外来工宿舍区。

这是陈昊改造装修好的一间公寓样板房。8月23日，他把整间房搬上了中国（深圳）首届城市更新博览会，捎带了很多具有年代感的细节，包括外墙上张贴的租房信息和宽带小广告。

8月23日至25日举行的中国（深圳）城市更新博览会是第43届中国（深圳）国际房地产业博览会的一个子展，这是中国第一次将城市更新这个主题加入房博会，同时也是“青年乐巢计划”首次在博览会上亮相。作为其中唯一一个民间展位，陈昊改造的公寓样板房显得尤为鹤立鸡群。

这次城市更新博览会的参展单位几乎清一色都是市城市更新局和10个区的城市更新职能部门，相当于深圳这几年参与城市更新的首张成绩单。

城市更新这次能成为博览会主题，并非深圳心血来潮，而是折射出深圳城市空间面临发展极限的背后，一场酝酿已久的政策导向已经开启。

截至2015年，深圳距离建设用地上限只剩下30平方公里指标，意味着从2016年到2020年，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额。

三十六年间，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设的奇迹，但也比其他城市更早面临土地资源紧缺的问题，提前进入了不得不通过拆旧立新来释放空间的发展阶段。

因此，深圳在全国范围内率先开始探索城市更新的做法。2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》。2008年出台《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》。

2009年，在广东提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳率先提出“城市更新”概念，并出台国内首部城市更新办法，开始进行全面系统大规模的城市更新。

“毋庸置疑，城市更新是深圳发展获取空间资源的唯一道路，这种迫切性远超于北上广。但问题在于，城市更新是不是只能粗暴地推倒重建？”罗凤鸣认为，青年乐巢计划实际上就是一种城市更新的“柔性改造”，在居住之外植入娱乐、办公、社交等更多功能，提升租房的综合环境和生活品质。

据合屋统计，目前深圳已存在超过100家长租公寓品牌，其房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。罗凤鸣认为，当拆除重建式的城市更新遇到巨大阻力时，“我们完全可以用技术的手段，以一种更环保、更低成本的方式去改造它，同样可以达到焕然一新的效果。”

痛点

“所有人都知道，在深圳有个不争的事实，那就是工厂在大量外迁，人口结构在改变，传统的工厂租不出去，这造成一种极大的资源浪费。那它能拿来干什么？”陈昊认为，长租公寓的商业模式能充分利用这部分闲置物业资源，缓解深圳的住房压力。

陈昊是青年乐巢计划中最早的加盟者，计划启动后的第一个长租公寓项目——窝巢梦公寓深圳北店，便是他租下龙华新区逸秀新村一整栋农民房，投资1500万装修改造而成。这栋公寓共有456间房，平均每间房20平方米，是目前深圳体量最大的一栋长租公寓楼，自7月10日开放至今，已有租客305户，入住率达七成以上。

大堂经理Kendy告诉记者，目前租客大多以年轻白领为主，郭姨的入住完全是个惊喜，她已年过花甲，但对新事物的接受度并不亚于年轻人。

“我一听说是公寓就挺高兴，它的安保、配套、环境各方面都比较超前，以前没见过这样的房子。”郭姨是甘肃兰州人，因儿子和儿媳都在福田上班，退休后便与老伴来到深圳带孙子，并决意要在儿子的单位公租房附近自己再另外租房住。郭姨是签约最早也是最久的租客，公寓最长签约期为三年，她就签了三年。

8月1日搬进来，一个多月的居住体验让郭姨最感慨的是，“这儿的工作人员服务态度特别好，随叫随到，有事能及时解决”。

这点跟她之前住的城中村农民房有天壤之别。环境条件差姑且不说，房东的态度才是最令她难受的。“你住进来他们很高兴，你一旦要搬出去，他们的态度就立马180度大转弯。”郭姨在农民房只签了三个月，搬走前一个月已跟房东说好，租期一到便不再续租，结果押金还是被扣了一半。

而且房东从未给出每个月水电费的明细公式，前两个月水电费都在40元左右，第三个月要搬走了，就一下子变成了80元。“总之我在那儿住着，心里特别不舒服，很害怕，特别没有安全感。”

Kendy直言，这种现象在城中村非常普遍，即使签了合同，房租也是想涨就涨，押金想扣就扣，“报警也没用，太多这样的事情了，警察管不了。”

在传统的租房市场中，房东与租客是甲方和乙方的关系，房东占据绝对强势，租客相对处于弱势，地位不平等、信息不对称，造成找房费时费力且容易被坑、家具电器质量难以保障、交接退租麻烦等。据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，仅有26.31%的调研对象表示在租房过程中未遇到权益受损问题。

正是因为抓住了传统租赁市场的痛点，改善租赁住房环境的长租公寓才有了巨大的市场机会。

Kendy表示，长租公寓与传统租房的不同在于它的服务性质，前者一般实行酒店式管理，会为房客提供定期保洁、安保、管家、休闲健身等配套服务。“我们致力于做有态度、有温度的公寓，为那些刚来深圳的年轻人带来一些温暖，而不是只有冷冰冰的交易。”

她介绍，目前该公寓有4位管家轮班，常住公寓，24小时备勤，朝夕相处下，她们与租客之间的关系非常和谐，常有租客给她们送水果零食。

“这里就像是一个大家庭。”郭姨表示，比起环境恶劣的农民房，自己宁愿多花几百元住这样的公寓，安全、舒适又漂亮。更重要的是，6岁的孙子也喜欢这里，公寓大堂二楼有个书吧，他平时爱待在那儿看漫画书。

“租客也是城市居民，也需要城市和社区的关怀，需要各种权利的尊重与保护。”深圳市公共艺术中心、深圳市城市设计促进中心主任黄伟文很看好长租公寓这个行业，他认为市场有很大的灵活性和创造性去利用资源满足需求，“如果城市与原始房东还不能完全做到，而市场能捕捉到租客这方面的需求，提供更尊重租客的公寓来竞争，这是好事。”

连接人与人的公寓

“我第一时间就想到了类似乌托邦的感觉。”来自江西的朱志文第一次走进窝巢梦公寓，看到里面个性时尚的设计，宽敞明亮的空间，一张张青春洋溢的脸，他心动了。朱志文今年25岁，毕业于中山大学，来深工作两年。他对居住要求较高，以前也住过其他品牌公寓，但“都没有现在这个漂亮”。

为满足年轻群体强烈的社交需求，公寓改造者会投入更多的心思在公共活动区域的设计上，他们打破隔墙，拓展空间，依次置上会客室、健身房、台球桌、游戏室、电影放映区、书吧、公共厨房和饭厅等。

这些改造者在设计图纸时，希望未来能在上面看到这样的景象：一群年龄相仿志趣相投的青年，住在同一栋楼里，他们来自世界各地，带着不同的文化，在一个开放的公共空间里，自然而然地碰撞出火花，日久天长，邻里和睦，亲如一家。

“我自己蛮期待整栋楼住的都是比较年轻、鲜活的人。”朱志文最近认识了一位新朋友，对方是一名作家网的程序员，理工科出身的他对程序员的工作尤其感兴趣。“在这里能遇到各行各业的年轻人，了解他们的职业，大家交流想法，我觉得这是一件特别赞的事情。”朱志文说。

“深圳的发展速度很快，容易把人与人之间的关系切割得很碎，人们很难产生更深层次的社会交往。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授认为，如果能够在居住环境中提供一个社交空间，把人和人重新连接在一起，应该是所有人都愿意期待的。

从公共空间的设计出发，朱志文试图想象另一个维度的城市更新。“把一个旧厂房或农民房改造成一个现代建筑，这只是一个外表上的破旧立新，而城市建筑更重要的是人住进来之后，人对这个建筑、人与人之间产生的反应。”

朱志文认为，交流是需要成本的，而公寓创造了一个天然的平台，让年轻人得以在这片土壤里更轻松地交流。“比如我觉得这个人很有意思，想跟他聊两句，但真的开口打招呼却会犹豫。但在这里，我不需要付出太多的心理成本，不用担心会被拒绝，不用担心会被当成傻×。”他觉得，公寓整体的氛围和空间的开放性更容易激发大家主动交流的冲动和热情。

那有没有可能在更大的地方，在更多的场景下，去推广这种可能性？朱志文开始期待起更美好的人际宏图：“一个公寓所承载的房客是有限的，但如果房客之间能够传递这种氛围，有自己的精神主张，他们就能够去辐射更多的人。”

42号公寓与乌托邦

目前，窝巢梦公寓运营不到两个月，朱志文和大部分邻居还处于互相熟悉的阶段。他不知道，距离他5公里外的另一所公寓，更符合他想象中那种成熟的邻里关系。

2015年9月1日，位于福田区景田布尾村的“42号公寓”迎来了第一批住客。

王俊是其中之一，由于他住的时间最长，几乎成了公寓里能管事拿主意的人，大家有什么问题都会找他，他也乐意帮忙解决。每天晚上10点，他会等其他人下班回来，大家挤在客厅里一起看电影。

周韬也搬进来很久了，他性格活泼，喜欢到处串门，经常跑到隔壁女生宿舍耍嘴皮子，或是赖在其他男生宿舍里消耗时间。他也喜欢下厨，公共冰箱里塞了不少他的东西，他特别喜欢在周末跟大家一起做饭，然后坐在一张餐桌上吃，不玩手机。

阿柯是周韬在公寓里的好兄弟，可以自如出入对方房间，隔壁兄弟的狗老是叫，它的主人不在家，他也会开门进去喂点吃的安抚它，他特别喜欢这只金毛。

“路不拾遗，夜不闭户，阡陌交通，鸡犬相闻。”42号公寓就像是一个隐匿于现代都市的世外桃源，进出不需要经过长长的山洞，但是要录入指纹，外人一般很难闯进来。谁能想到它原来只是城中村里一栋毫无特色的握手楼。

这个爆改杰作出自六个“80后”年轻人之手，留过学的Mark是带头的那个，他和伙伴们从小在深圳城中村长大，亲眼见证了深圳城市化进程，随着大量外来人口的涌入，原有住民相继搬离，小时候那种和谐的邻里关系如今已难觅踪影。

于是，这六个“深二代”在2015年创立了一家名叫“本地智慧”的公司，专门改造深圳的城中村老旧房，42号公寓便是他们的第一个项目。他们自称“爆改户”，希望用空间设计，把城中村文化重拾起来。

“我们最初确实是想建一个‘乌托邦’。”Mark坦言，他们是纯粹的理想主义者，但在实际操作中会遇到很多现实的问题，比如他想把公寓打造成一个文艺青年交流空间，但实际上很多真正搞文艺的青年都租不起这样的房子，“至今我们还没能做到那样好。”

世界各国的城市更新大致都经历了“清除贫民窟”、“改善居住环境”和“社区综合复兴”三个阶段。朱志文和Mark设想的“乌托邦”，大概就是第三个阶段的城市模样。中国的城市距离这个终极目标尚且路遥，但至少有像Mark这样一群人正在努力。

风口

长租公寓提倡有尊严的租住生活,但对于陈丽这样刚工作的白领来说，房租动辄两三千的公寓是她连想都不敢想的。“尊严是建立在你有足够收入的基础上，你才有选择的余地。”

合屋创始人兼CEO罗凤鸣承认，目前的长租公寓，一般应届毕业生不太能负担得起，它更适合那些来深圳打拼了两三年、月薪上万的年轻白领。“改造需要投资成本，这是一盘生意，肯定要放在我们能赚到钱的情况下去考虑。”

不过他透露青年乐巢计划正在研究一种更平价的产品方案。一般的旧改项目，从立项到拆除，要经历5~10年的时间，物业资源极可能被闲置，而这个空档期恰好是长租公寓比较合理的经营周期，“如果将旧改项目的前置时间交给我们来运营，不投入太多的成本，租金就不会太高，我们想看看这样能不能做出1000元甚至800元的公寓产品，空间可能比较小，但什么都有。”

据悉，2010年深圳启动首批城市更新单元计划以来，至今仍有不少单元项目尚未动工。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授认为：“城中村旧改是一个相当艰苦而漫长的过程，不可能一蹴而就。”交易期间物业基本处于荒废的状态，因此无论从对资源的整合利用、租房市场需求还是国家政策支撑来看，长租公寓改造都是城市更新过程中一个相当好的过渡型措施。

2016年5月，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”，鼓励政策措施包括“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租”。

中央层面对住房租赁市场前所未有的关注，让住房租赁行业一下子沸腾起来。

庞大的租赁需求和政策导向推动住房租赁行业的规范化发展，尤其催生了长租公寓这样的中高端租赁市场，北上广深等大城市的高流动人口比率、居民消费水平提升和房地产现状更是将长租公寓行业推向了风口。

而一线城市中，深圳的长租公寓市场发展最为迅猛，尤其这一两年来各路资本的杀入，为长租公寓的火爆添了最重要的一把柴。

深圳市规划和国土资源委员会2016年的公开数据显示，到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率达到34%，意味着有800万左右的常住人口无房，加上数百万无法统计的流动人口，深圳租房市场已达千万数量级别。

宋丁教授也认为，深圳长租公寓市场的兴起与其特殊的人口结构和高企不下的房价不无关系。“深圳的住房压力特别大，政府也想了很多办法，包括保障房建设和人才住房政策，但还是无法完全满足深圳庞大的租房需求。”

“这两年深圳房价的飞涨，击碎了很多年轻人的梦想。”罗凤鸣认为，深圳的高房价，令很多公寓运营商将目光瞄准了1000万买不起房的深圳人，也令很多在深圳打拼的年轻人的心态发生了转变。

“既然都买不起房了，那这个钱还省来干嘛？不如让自己住得舒服一点。”罗凤鸣说。

在宋丁教授看来，未来住房租赁是大趋势，传统的个人房源以及政府的廉租房虽然也属于租赁住房，但存在体系不完善、管理不规范等现实问题。他认为深圳住房租赁行业规范政策出台，只是时间早晚的问题，“国家已有政策，深圳理应更快实行。”

（应受访者要求，文中王俊、周韬、阿柯均为化名）

“让租房这件事情，变得更有尊严。”青年乐巢计划实际上就是一种城市更新的“柔性改造”，在居住之外植入娱乐、办公、社交等更多功能，提升租房的综合环境和生活品质。

这些改造者希望能看到这样的景象：一群年龄相仿志趣相投的青年，住在同一栋楼里，他们来自世界各地，带着不同的文化，在一个开放的公共空间里，自然而然地碰撞出火花，日久天长，邻里和睦，亲如一家。

编辑:张可昕