谁才是两栋配套小楼的“主人”？

　　业委会PK开发商，最高法开审“南天一”争楼官司，专家称此案具有标志性意义

　　一方是代表深圳南天一花园千余业主的业委会，一方是该小区的开发商及相关公司。7月11日上午，这两方的代理人分坐在最高人民法院第五审判庭的两边，再次对垒，争辩焦点仍然是“谁才拥有小区内两栋配套小楼的所有权”。

　　深圳特区报特派记者 綦伟

　　这两栋配套小楼到底是谁的

　　此案说来话长。开庭前晚，已76岁的南天一花园业委会主任范国振提前结束了美国探孙之行，赶到北京出席翌日一早的开庭。见到本报记者，范国振说：“争了11年，这最后一讼一定要来。”

　　南天一花园位于深圳市福田中心区，是由深圳市城市建设开发(集团)公司（下称深圳城建公司）在20世纪80年代末开发的住宅小区。小区内有两栋配套小楼，也由深圳城建公司开发。1995年8月，这家公司将两栋小楼出租，收取租金；2000年初又委托下属公司深圳市城建监理有限公司（下称深圳城建监理公司）出租，并由深圳市城建物业管理有限公司（下称深圳城建物业公司）收取租金。

　　2002年12月，成立两年的南天一花园业委会由业主大会授权，通过司法程序维护全体业主共同享有的房地产权利，由此拉开了收回这两栋配套小楼的漫长诉讼序幕。

　　首先迈过的“槛儿”，是让法院承认业委会具有“民事诉讼资格”，达到这一目标花了两年时间。然后又经10多场连环诉讼，2011年7月，广东省高级人民法院根据《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，终审判决驳回了南天一花园业主对两栋小楼的产权享有要求。

　　但这个物业管理条例，已经在2008年1月1日就废止了。业主们不服此判决，以上述判决适用法律错误为由，于2012年9月向最高人民法院提出再审申请。

　　最高人民法院经审查后，终于在今年1月10日做出裁定：此案由最高人民法院提审，再审期间终止原判决执行。

　　是转让“整块豆腐”还是挥刀“切豆腐”

　　11日上午9时，本案准时开庭，不大的最高人民法院第五审判庭内坐满了旁听者，其中不乏来自全国各地的业委会主任。

　　南天一花园业委会代理律师吴耀鸿提出诉讼请求，请法庭确认小区红线内两栋公用配套小楼的所有权，归南天一花园全体业主共同享有。另外，判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还这两栋公用小楼，并赔偿全体业主损失。

　　对方三家公司均有代理人出庭应诉，合力反驳。深圳城建公司代理律师刘长森表示，两栋小楼有合法、完备的报告、报批手续，由深圳城建公司投资建设，理应是深圳城建公司的合法财产。两栋小楼有合法的独立用地面积，其用地并未分摊给南天一花园业主，相反参与了公用面积的分摊，依法有独立的产权。南天一花园业委会关于两栋小楼属于全体业主共有的依据不成立。

　　在法庭辩论阶段，吴耀鸿指出，按照深圳市规划委员会在2000年通过的《深圳市白沙岭片区法定图则》，南天一花园的建筑容积率为3.0，小区占地36750.6平方米，总住宅建筑面积114143.65平方米，综合分析三个数据，可知此两栋小楼并没有计入建筑容积率，当然也就没有分摊相应的土地使用权份额，其所有权依法也便随着该小区土地使用权的转让，转归全体业主共同享有。

　　一方用容积率来算账，另一方也针锋相对。深圳城建公司法律主管毕秀林表示，容积率和土地使用权没有必然的法律联系，再说容积率本来也是可以变更的，只要依法补齐相应的差价就可以。

　　分配的发言时间到了，范国振还是忍不住向审判长请求两分钟发言。他大声说：容积率是政府对特定地块的开发强度和建设规模进行控制而拟定的强制性规划指标，是开发商必须遵守的。如果容积率可以随意变，我会担心开发商说不定哪天就在公共绿地上建起一栋楼！

　　你的“共有物权”哪里去了

　　最高法院外，有几位业委会主任站着等了两个小时。“来晚了，听说里面已经满座，进不去。”来自北京市海淀区西三旗的一处小区的宗国文对本报记者说：“我们小区里也遇上了类似问题，开发商把地下车库给卖了……”

　　刘国超来北京出差，听说此案开庭，也赶来旁听。“这样的问题，据我所知在全国很多小区都存在。”这位外企公司的客户经理，也是沈阳龙城公馆业委会主任。

　　“这都涉及到小区里的‘共有物权’的维护。”中闻律师事务所任晨光律师告诉本报记者，由于我国现行的《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规没有明确详备地规定哪些属于建筑物内共有部分，客观上存在开发商能钻的法律漏洞。

　　这便导致开发商在交楼时不愿将共有部分交给业主，而是交给下属的物业公司来侵占这些共有部分所产生的收益。任晨光说，最高法院对本案的审判结果，将对今后处理类似法律纠纷具有相当指导意义。

　　本案当庭没有宣判。审判长要求双方当事人在闭庭后的5个工作日内将完善后的代理词和质证意见提交合议庭。

　　（深圳特区报北京7月11日电）

编辑:梁硕芳